MORATORIA EN EL PAGO DEL ALQUILER: CÓMO Y PARA QUIÉN

El Gobierno ha aprobado la creación de mecanismos de renegociación y aplazamiento del pago de los alquileres para los inquilinos de locales de negocio con problemas económicos propiedad de grandes tenedores o empresas públicas. En el caso de los pequeños propietarios, se facilita el uso de la fianza como mecanismo de pago, y se favorecen los acuerdos entre el arrendatario afectado por la crisis y el arrendador, pero no se obliga a éstos últimos a aceptarlos.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) del 22 de abril recoge el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, donde se incluyen las medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos, en referencia al alquiler de locales de negocio.

¿Quién puede acogerse a las medidas aprobadas?

En primer lugar, sólo pueden acogerse a las medidas aprobadas aquellos autónomos y pymes (tanto personas físicas como jurídicas) arrendatarias de un local de negocio que cumplan con unas características determinadas:

1. Si se trata de un autónomo con un contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:

  • Debe estar afiliado y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma de 14 de marzo en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos (RETA) o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  • Que su actividad haya quedado suspendida debido a la entrada del estado de alarma.
  • En caso de que la actividad económica no se haya visto suspendida como consecuencia del estado de alarma, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. Si se trata de una pyme con contrato de arrendamiento de un local afecto a su actividad económica:

  • Debe cumplir los requisitos para formular balance abreviado según la Ley de Sociedades de Capital. Es decir, que el total de las partidas del activo de la pyme no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros, o que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos, o que el número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.
  • Que su actividad haya quedado suspendida por el estado de alarma.
  • En caso de que la actividad no se haya visto suspendida por el estado de alarma, la pyme deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita la moratoria en, al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

¿En qué consisten las medidas aprobadas?

1. Si el arrendador es titular de más de 10 inmuebles o de más de 1.500 m2 de superficie construida

Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos -excluyendo garajes y trasteros- o una superficie construida de más de 1.500 m2, los inquilinos afectados por la crisis del covid-19 pueden pedir en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley una moratoria en el pago de la renta del alquiler.

Esta moratoria deberá ser aceptada por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, a sus prórrogas y a las mensualidades siguientes (prorrogables una a una), si el plazo fuera insuficiente en relación con el impacto del virus, pero sin que pueda superar los cuatro meses de duración.

La solicitud de esta moratoria conlleva un aplazamiento del pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de la renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.

Este plazo de dos años empezará una vez se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses señalados, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler o cualquiera de sus prórrogas.

2. Si el arrendador es titular de un máximo de 10 inmuebles o 1.500 m2 de superficie construida

En el caso de que la pyme o autónomo cuente con un arrendador que no sea considerado gran tenedor según la definición anterior, puede solicitarle, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que esta moratoria o la rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes previamente.

No obstante, esta petición no conlleva la obligación para el arrendador de aceptar el aplazamiento en el cobro de la renta.

Lo que permite la norma es que se podrá disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En caso de que disponga de la misma, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

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