Fiscalidad de los pisos turísticos: ¿los ingresos obtenidos se consideran actividad económica o rendimientos de capital inmobiliario?

Las rentas derivadas del arrendamiento de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas para el arrendador, únicamente:

  1. si, además de ceder el uso del inmueble, presta servicios complementarios propios de la industria hotelera. Epígrafe 685.
  2. si cumple los requisitos exigidos en la normativa (para la ordenación de la actividad se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral, a jornada completa y con dedicación exclusiva a esa actividad.). Epígrafes 861.1 o 861.2

Si no se produce dicha circunstancia, el arrendamiento de inmuebles originará rendimientos del capital inmobiliario, con independencia de su calificación a efectos del IVA y de que existan o no otras fuentes de renta.

A estos efectos, no se computará como persona empleada el cónyuge, pareja de hecho, ascendiente, descendiente o colateral de segundo grado, por consanguinidad o afinidad.

En el siguiente cuadro se muestran las obligaciones normativas para los pisos destinados a uso turístico que deberán estar inscritos en el registro especial del Gobierno Vasco y contar con una declaración responsable de inicio de actividad turística, bajo la normativa que regula las viviendas vacacionales en el País Vasco (Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo).

Obligaciones del propietario de la vivienda
 

Quien gestiona el arrendamiento

¿Presta servicios de la empresa hostelera?  

Censos

 

IVA

 

Renta

 

Retención

Modelo 140 y 130
 

El propietario cede la vivienda directamente al usuario final

NO 861.1 “Alquiler de viviendas” Exenta (1) Capital inmobiliario NO NO
 

SI

685. Alojamientos turísticos extra hoteleros”.  

10% IVA

Actividad económica  

NO

 

SI

 

El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora, inmobiliaria) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional

 

NO

 

 

 

861.2. Alquiler de locales

Propietario emite factura a inmobiliaria con 21% IVA y el 19% de retención (salvo< 900 € anuales)  

Capital inmobiliario

SI  

NO

Inmobiliaria emite factura SIN IVA y sin retención al usuario final NO
 

SI

Propietario emite factura a inmobiliaria con 21% IVA y el 19% de retención (salvo <900 € anuales)  

Capital inmobiliario

SI  

NO

NO
Inmobiliaria hace factura con 10% IVA al usuario final
 

El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisio nista/agente (ejemplo AIRBNB)

 

NO

 

861.1 Alquiler de vivienda

El intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21 % de IVA y sin retención  

Capital inmobiliario

 

NO

 

NO

El propietario emitirá factura al usuario final sin IVA
 

 

SI

 

685. Alojamientos turísticos extra hoteleros”.

El intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% IVA y retención del 15% (si dicha prestación la realiza una entidad sujeta al I. Sociedades no

se encuentra sometida a retención).

 

 

Actividad económica

 

SI

 

 

SI

El propietario emitirá factura al usuario final con 10% de IVA NO

(1) Exención IVA: Edificios o parte de los mismos destinados a viviendas (no es necesario que sea vivienda habitual)

RETENCIÓN: para ver si la operación está sujeta a retención, la persona a tener en cuenta es la pagadora de la operación. Como en estos el destinatario final habitual es una persona física que no utiliza la vivienda para una actividad económica la mayoría de las operaciones no están sujetas a retención.

(2) Sólo está sujeta a retención cuando:

– el pagador de la factura es la inmobiliaria (el propietario arrienda a una persona física con actividad económica o a una empresa o ente en atribución de rentas): por ello está sujeto a la retención del 19% (siempre que la renta satisfecha por el mismo arrendatario -en esta caso la inmobiliaria-sea superior a 900 € anuales).

o el propietario del inmueble en el ejercicio de su actividad económica.(por el importe pagado por la comisión). En este caso la operación no es por un arrendamiento sino por el ejercicio de una actividad profesional. Está sujeto a una retención del 15%.(salvo que la prestación la realice una entidad sujeta al I. Sociedades).

Mas información

   

Últimas noticias