La obligación de depositar la fianza del alquiler

Uno de los aspectos a los que están habituados quienes participan en la formalización de un contrato de alquiler de un inmueble urbano (ya sea un local de negocio, oficina o una vivienda), es la obligación de constituir una fianza como garantía para el propietario del inmueble en cuanto a los posibles problemas o daños que el inquilino pueda causar durante el tiempo que dure el alquiler.

Sin embargo, a veces tanto arrendador como arrendatario desconocen qué debe hacerse con esa fianza y las posibles obligaciones respecto de la misma. En este artículo te lo explicamos.

¿Qué es la fianza?

La fianza es una garantía que la persona arrendataria entrega a la arrendadora para asegurar el cumplimiento de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento, en especial en lo relacionado con los daños que puedan producirse en el inmueble (pero no únicamente). Está regulada en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

  • El importe de la fianza no podrá destinarse al pago de la renta, por lo que el inquilino no podrá dejar de pagar total ni parcialmente ninguna mensualidad, alegando que lo hace con cargo a la fianza que ya pagó en su día.
  • Tampoco el propietario podrá tocar este importe para ningún otro concepto relacionado con el arrendamiento mientras el contrato se mantenga en vigor y, una vez finalizado el mismo, será cuando la fianza deberá ser devuelta al inquilino, descontados los posibles gastos de luz, agua, etc. que quedasen por pagar y compensados los desperfectos anormales en el inmueble, en caso de que los hubiera. Al concluir el período de alquiler, deberá devolverse al arrendatario la fianza.

¿Quién tiene la obligación de depositar la fianza?

La persona que figura en el contrato como persona arrendadora, es decir la persona que alquila el piso o local, aunque no sea la propietaria.

¿Es obligatorio depositar la fianza? ¿A qué contratos afecta?

La Ley faculta a las Comunidades Autónomas a establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana depositen el importe de la fianza de la manera que establezcan.

  • En el caso del País Vasco existe y está reglamentada esa obligación, mientras que en Navarra no lo está. Todas las Comunidades Autónomas han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito, con la excepción de la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias, que no exigen el depósito de la fianza.

Así, en Euskadi, para los contratos de arrendamiento suscritos a partir del 26 de septiembre de 2015 (incluido ese día) es obligatorio depositar la fianza, tal y como dispone el artículo 54.1 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.

También lo es para las revisiones que se produzcan a partir de esa fecha en contratos suscritos con anterioridad.

¿Qué cuantía hay que depositar como fianza?

La cuantía obligatoria y como mínimo que habrá de entregar el inquilino en concepto de fianza será de:

  • Una mensualidad de renta en los contratos de arrendamiento de vivienda.
  • Dos mensualidades de renta en los contratos de arrendamiento cuyo destino primordial sea distinto al de vivienda y al de temporada, por ejemplo, un local de negocio.
  • En los arrendamientos de temporada de duración inferior a un año, tanto de viviendas, como de locales, la cuantía de la fianza será proporcional al plazo de duración del contrato, teniendo en cuenta que las dos mensualidades establecidas corresponden al contrato de un año de duración.

Esta cantidad es la que debe depositar el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente, si bien las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento una fianza superior (garantías complementarias)

  • En base a la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (para los contratos formalizados antes del 19 de diciembre de 2018 rigen otros plazos), durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.
  • Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

¿Se pueden exigir garantías o importes adicionales?

La Ley recoge expresamente que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

Ello supone que en el contrato de arrendamiento pueden y es legal, pactarse otras garantías complementarias (que en el caso de los arrendamientos de vivienda están limitadas).

¿Qué plazo hay para depositar la fianza?

Debes depositarse la fianza en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la formalización del contrato.

¿Qué ocurre si no se realiza el depósito en plazo?

En el caso de que el depósito se realice fuera del plazo, sin requerimiento previo expreso, conllevará un recargo equivalente al 2% del importe de la fianza.

Si se requiere de manera expresa, la fianza conllevará un recargo del 10%, sin perjuicio de que, además, la omisión de depositar sea considerada como infracción leve, lo que conlleva una sanción administrativa.

¿Qué ocurre si no se realiza el depósito a pesar de haber sido requerido?

Incumplir por parte de las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas la obligación de depositar la pertinente fianza una vez que hayan sido expresamente requeridos para ello, y con independencia de los recargos por hacerlo fuera de plazo, puede sancionarse con una multa de entre 300 y 3.000 euros, tal y como establece la Ley de Vivienda. En todo caso, la multa no podrá ser inferior al doble del depósito debido.

¿Cómo se realiza el depósito de la fianza?

En Euskadi, para tramitar el depósito de la fianza se debe acudir a:

  • Las oficinas de ZUZENEAN.
  • Los registros oficiales o concertados con el Gobierno Vasco.
  • Realizar un envío por correo postal a los Servicios de Bizilagun (la entidad de Gobierno Vasco que gestiona los depósitos), con la documentación requerida.

En este enlace está descrito el procedimiento y la documentación necesaria para realizar el depósito.

Concluida la tramitación, el Servicio Bizilagun expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora el documento acreditativo denominado resguardo de depósito de fianza y una copia del mismo.

¿Hay que informar a la parte arrendataria?

Sí. Una vez efectuado el depósito de la fianza o su actualización, en el plazo de un mes, el arrendador debe informar al arrendatario, mediante la entrega de una copia de la documentación justificativa del cumplimiento de la obligación de depósito que se facilitará en el Servicio Bizilagun.

En todo momento, el arrendatario puede comprobar el estado de una fianza solicitándoselo a Bizilagun, a través del siguiente enlace.

Además, la parte arrendadora debe entregar a la parte arrendataria el certificado de eficiencia energética, válido, en vigor, y registrado en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética previsto en el capítulo V del Decreto 226/2014, de 9 de diciembre, de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

El depósito y la devolución de la fianza en el Gobierno Vasco, a través de su servicio Bizilagun, no eximen a las partes del cumplimiento de las obligaciones adquiridas en virtud del contrato de arrendamiento.

¿Tengo que pagar alguna tasa por depositar la fianza?

No. Este depósito es gratuito.

¿El depósito de la fianza genera algún interés?

No. Este depósito no genera intereses a favor de la persona depositante.

¿Quién y cómo puede solicitar la devolución de la fianza?

Una vez extinguido el contrato, se puede solicitar la devolución de la fianza depositada. Esta devolución puede solicitarla exclusivamente la parte arrendadora.

El proceso y documentación está disponible en el siguiente enlace.

El derecho a exigir la devolución de la fianza depositada prescribe en el plazo previsto (5 años) en el artículo 47 del Decreto Legislativo 1/1997, de 11 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Principios Ordenadores de la Hacienda General del País Vasco.

¿Cuándo y a quién se devuelve la fianza?

El Servicio Bizilagun procederá en el plazo máximo de tres meses a la devolución de la fianza mediante transferencia bancaria a la cuenta de la persona arrendadora, y expedirá y entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado recibo de devolución de fianza.

Transcurrido dicho plazo sin haberse hecho efectiva la devolución por causa no imputable a la persona solicitante, el depósito devengará el interés legal del dinero desde la fecha de vencimiento del plazo hasta la efectiva devolución de la fianza.

No obstante, hay que tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador debe restituir la fianza a la parte arrendataria en el plazo máximo de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario. Si no lo hace en ese plazo, el retraso devengará intereses a favor del inquilino.

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