Tipo de IVA a aplicar en las obras de reforma de un inmueble

Es relativamente frecuente encontrar en los presupuestos (e incluso en las facturas) correspondientes a la reforma de un local comercial, que se aplica en los mismos el tipo reducido (10%) del IVA. Sin embargo, esta aplicación es incorrecta, lo que puede suponer problemas importantes frente a la Hacienda. En este artículo te explicamos cuándo es de aplicación ese tipo de IVA reducido y cuando debe aplicarse el IVA general (21%). Y también el tipo de IVA al que los gremios deben facturar cuando trabajan para otras empresas del sector de la construcción.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que en la normativa del IVA se diferencian dos tipos de obras: obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación.

Así, las obras de rehabilitación son aquellas:

  • en las que más del 50% del coste corresponde a obras de consolidación y tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o con obras análogas (como la instalación de ascensores y elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados) o conexas a las mismas (bajo determinadas condiciones, trabajos de albañilería, fontanería, carpintería, mejora y adecuación de cerramientos, etc.)
  • y además, su coste total supere el 25%del precio de adquisición del inmueble si éste se adquirió en los dos años anteriores o, de lo contrario, del valor de mercado, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo.

Cuando un proyecto de obras no cumpla estas características y por tanto no pueda calificarse como de rehabilitación, tendrá la consideración de obras de renovación y reparación, ya sean obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc, sin que se incluya el servicio de mantenimiento de instalaciones al no considerarse ejecuciones de obras.

Ejecución de obra

A modo de ejemplo, tienen la consideración de ejecuciones de obra a efectos de la aplicación del tipo reducido (10%) del IVA, entre otras:

  • Instalación de fontanería, calefacción, electricidad, etc., así como la instalación de muebles de cocina y baño, incluidas las bancadas o encimeras de los mismos de cualquier material, y armarios empotrados.
  • Suministro de bienes objeto de instalación y montaje, tales como puertas, ventanas, ascensores, sanitarios, calefacción, aire acondicionado, equipos de seguridad, etc. Es decir, entrega de bienes + instalación.

Sin embargo, no se consideran ejecuciones de obra las operaciones de mantenimiento de instalaciones en cualquiera de las modalidades contractuales bajo las que se realicen, así como las operaciones de mantenimiento periódico de ascensores, cerrajería, calderas y sistemas de calefacción, limpieza, vídeo porteros, instalaciones de TV, bombas de grupos de presión de agua, placas solares, puertas de garaje, piscinas, jardines, grupos de incendios, extintores, tuberías de desagüe, desinfecciones, y de canales de tejados en edificio, aun cuando se produzca la sustitución o reparación de los materiales en mal estado o averiados.

Teniendo esto en cuenta, las ejecuciones de obras tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan las siguientes condiciones:

  • que las ejecuciones de obra de renovación y reparación se realicen en edificios o partes de los mismos, destinados a viviendas:
  • que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. Además, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
  • que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
  • que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por 100 de la base imponible de la operación.

De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como debe suceder en obras de rehabilitación y reforma de locales comerciales o de edificios de oficinas. Hay algunas pequeñas excepciones donde puede aplicarse el tipo reducido del 10% como las residencias de ancianos -que tienen el tratamiento de viviendas-, pero de manera general en las reformas de locales y oficinas debe aplicarse el tipo general del 21%.

Inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra: factura sin IVA.

Una consulta que habitualmente solemos recibir en nuestro servicio gratuito de asesoramiento a empresas y profesionales Consulting-Pro es la siguiente: muchos profesionales del gremio de la construcción (fontaneros, carpinteros, etc.) que entrar a trabajar en una obra reciben la indicación del constructor de que deben facturar su trabajo sin aplicar IVA en la factura y nos preguntan si esto es correcto o es un fraude. Esto, si se cumplen determinadas condiciones, será correcto (es decir, el fontanero deberá emitir la factura por sus servicios sin IVA) y la explicación es que en esa obra se está produciendo la denominada Inversión del Sujeto Pasivo.

La Inversión del Sujeto Pasivo (ISP) no es más que la excepción a la regla general del IVA, convirtiéndose el comprador en sujeto pasivo del IVA y soportando, por tanto, la obligación de ingresar dicho IVA mediante una figura conocida como “auto-repercusión”.

Hay Inversión del Sujeto Pasivo en ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Los destinatarios deben comunicar expresa y fehacientemente al contratista o contratistas principales con los que contraten, las siguientes circunstancias:

  • Que están actuando, con respecto a dichas operaciones, en su condición de empresarios o profesionales (es decir, se excluye a los particulares)
  • Que tales operaciones se realizan en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones.

Asimismo, los destinatarios de las operaciones que sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas deberán, en su caso, comunicar expresa y fehacientemente a los subcontratistas con los que contraten que tales operaciones se realizan en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de construcción o rehabilitación de edificaciones. Este subcontratista sería el caso del fontanero o del carpintero mencionados.

Lo vemos en un ejemplo: en la promoción de un edificio de viviendas y locales comerciales, el promotor del mismo encarga la construcción a una constructora, y esta subcontrata, a su vez, la fontanería a un fontanero. Por los trabajos realizados en esta ejecución de obra el fontanero deberá emitir una factura sin IVA al constructor, quien también le emitirá una factura sin IVA al promotor. Ambos -constructora y promotor- se autorrepercutirán el IVA y, al mismo tiempo, se lo deducirán, por lo que el resultado de su declaración será neutro.

 

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